Sukces mieszkańców Ochojca. Perspektywa wielkiego osiedla coraz bardziej się oddala

AKTUALIZACJA (19.04.2024, godz. 12:30)

Sandra Hajduk, rzecznik prasowy Urzędu Miasta Katowice przekazała, że urząd nie będzie odwoływał się od decyzji SKO (czyt. nie złoży skargi na decyzję Kolegium do sądu). 

Osiedle mieszkaniowe w dzielnicy Ochojec w Katowicach

O planach budowy ogromnego osiedla mieszkaniowego w katowickim Ochojcu pisaliśmy kilka razy. Przypomnijmy.

Sprawa ciągnie się od grudnia 2022 roku, kiedy firma Pietrzak B. B. otrzymała warunki zabudowy (tzw. "wuzetka") dla osiedla 8 budynków jednorodzinnych i 10 budynków wielorodzinnych w Katowicach-Ochojcu. Chodzi dokładnie o działki położone w pobliżu ulic Jankego, Leśnej i Jagodowej.

Niedługo później do urzędu miasta wpłynął kolejny wniosek o wydanie "wuzetki", tym razem od spółki powiązanej z krakowskim Resi Capital. Drugi inwestor miał chrapkę na więcej i chciał na działkach przy torach kolejowych wybudować osiedle wysokich bloków na ponad tysiąc mieszkań. Ale jego ambitny plan spalił na panewce, bo projektant "zapomniał" o wiadukcie nad planowaną linią tramwajową do Kostuchny.

Inwestorowi nie pozostało więc nic innego, niż zawiesić postępowanie ws. "wuzetki". Dlatego spróbował z innej strony. Jesienią zeszłego roku spółka RECAP SVP 22 wystąpiła do urzędu z wnioskiem o pozwolenie na budowę dla zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Z nieoficjalnych źródeł dowiedzieliśmy się, że został on złożony na podstawie warunków zabudowy, które w 2022 roku otrzymała firma Pietrzak B. B. 

Ale i tu nie obyło się bez problemów. Pod koniec października prezydent miasta Katowice wezwał spółkę do usunięcia nieprawidłowości. Chodziło m.in. o brak uzgodnienia projektu zagospodarowania z MZUiM i Prezesem Transportu Kolejowego, a także brak oświadczenia o możliwości przyłączenia inwestycji do sieci ciepłowniczej.

Finalnie inwestor zawiesił i to postępowanie. A teraz jego plany pokrzyżowali mieszkańcy.

To tutaj miało powstać ogromne osiedle na kilkaset mieszkań:

Sukces mieszkańców Ochojca

Okoliczni mieszkańcy od początku protestowali przeciwko inwestycji podnosząc, że w okolicy dominuje niska zabudowa, a tak diametralny wzrost liczby samochodów doprowadzi do paraliżu komunikacyjnego. I zaczęli działać.

Najpierw zaangażowali radnych do pomocy, w międzyczasie nagłośnili sprawę w mediach i znaleźli ekspertów, a jakby tego było mało, spędzili niezliczone godziny na rozmowach z urzędnikami. W międzyczasie do akcji włączyli się społecznicy ze stowarzyszenia KATO Protest, a ich pomoc - jak mówią mieszkańcy Ochojca - była nieoceniona.

Dziś wszyscy razem mogą otwierać butelki z szampanem, bowiem Samorządowe Kolegium Odwoławcze przychyliło się do ich wniosku i unieważniło decyzję prezydenta Katowic o ustaleniu warunków zabudowy. Tak, tej "wuzetki" z końca 2022 roku - jedynej, która przewiduje osiedle mieszkaniowe na podanych działkach.

Nastroje są pozytywne, bo w końcu doczekaliśmy się efektów naszych działań. Sprawę musieliśmy wziąć we własne ręce, bo urzędnicy twierdzili, że wszystko odbyło się zgodnie z prawem. Jak widać, to nie do końca była prawda - mówi Jadwiga Lukasek, jedna z mieszkanek zaangażowanych w protest przeciwko inwestycji. 

SKO unieważniło "wuzetkę" dla osiedla mieszkaniowego w Ochojcu

Co było z "wuzetką" nie tak? SKO uznało, że doszło do rażącego naruszenia prawa w kwestii wyznaczenia frontu działki.

Decyzje o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu urząd może wydać, jeśli zostanie spełnionych kilka warunków. Jednym z nich jest dostęp do drogi publicznej. Następnie musi być przeprowadzona analiza urbanistyczna, która umożliwi określenie parametrów projektowanej zabudowy. Żeby sporządzić taką analizę, trzeba określić promień analizowanego terenu. SKO zgodził się z nami, że obszar analizy został wadliwie wyznaczony poprzez zawyżenie promienia, co wynika z wadliwego określenia długości frontu działki - mówi urbanistka związana z KATO Protestem.

W dużym skrócie chodzi o to, że jako front działki uznano cały południowy bok o długości 285 m. Po przepisowym pomnożeniu przez trzy wyszło, że granice obszaru analizowanego zostały oddalone od inwestycji o 855 m. Dzięki temu inwestor przy planowaniu wysokości budynków mógł się odnieść m.in. do wysokich bloków przy ul. Rzepakowej czy szpitala w Ochojcu.

Urbanistka: mieszkańcy ponoszą koszty udowodnienia, że decyzja urzędu była błędna

Co ciekawe, kwestia błędnego wyznaczenia frontu działki została już wcześniej podniesiona przez stronę społeczną. W styczniu tego roku podczas spotkania z urzędnikami obecni na sali społecznicy stwierdzili, że urzędnicy przyjęli korzystną dla inwestora interpretację przepisów. Wówczas jednak przedstawiciele miasta utrzymywali, że wszystko odbyło się zgodnie z przepisami.

Niektóre przypadki w mieście analizuję i mówiąc delikatnie postawa urzędu pozostawia wiele do życzenia. Miasto często staje po stronie inwestora i to mieszkańcy ponoszą koszty udowodnienia, że decyzja była błędna - dodaje katowicka urbanistka.

Strony mogą wnieść skargę na decyzję SKO do sądu

Od decyzji SKO stronom nie przysługuje odwołanie, jednak w terminie 14 dni mogą zwrócić się z wnioskiem o ponowne rozpoznanie sprawy. Strony mogą też wnieść skargę na postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Komentarza w sprawie odmówiła firma Pietrzak B. B. Urząd Miasta Katowice zapowiedział, że nie będzie się odwoływać. 

Pozostaje pytanie, co z zawieszonym postępowaniem o pozwolenie na budowę. Pod względem formalno-prawnym sprawa jest skomplikowana. Teoretycznie istnieje szansa na to, że inwestor wznowi postępowanie i zdobędzie pozwolenie na budowę. Taki scenariusz może się spełnić wyłącznie wtedy, gdy któraś ze stron złoży skargę do sądu i decyzja SKO nie zdąży się wcześniej uprawomocnić. Ale to nie jest jedyny warunek. Tak jak wcześniej - sprawa jest skomplikowana.  

Z innych kroków ku powstaniu osiedla, inwestor może jeszcze wznowić zawieszone postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Albo poczekać, aż gotowy będzie Plan Ogólny i liczyć na to, że planiści wpiszą w tym miejscu zabudowę mieszkaniową.