Apartamenty na wynajem w Ochojcu
Już w listopadzie zeszłego roku informowaliśmy, że - powiązana z Resi Capital i Cavatiną - spółka RECAP 10 SPV obok sklepu E. Leclerc w Ochojcu wybuduje tzw. apartamenty na wynajem. Przypomnijmy.
Inwestycja powstaje na kilku działkach, które tworzą odwrócony trójkąt. Po stronie zachodniej biegnie ul. gen. Waltera-Jankego, na południowym wschodzie są tory kolejowe, a na północy znajduje się sklepowy parking.
Zgodnie z projektem obiekt będzie w parterze posiadał część usługową pod wynajem, na której zostały zaprojektowane trzy 4-kondygnacyjne segmenty przeznaczone na funkcję zamieszkania zbiorowego (tzw. apartamenty na wynajem). Łącznie powstaną 164 apartamenty na wynajem i 6 pomieszczeń usługowo-handlowych. Zaplanowano 165 miejsc postojowych, w tym 57 w garażu podziemnym. Dojazd do inwestycji ma się odbywać z ul. gen. Waltera-Jankego.
Mieszkańcy obawiają się "ukrytej mieszkaniówki"
Mieszkańcy Ochojca obawiają się, że powstający przy Leclercu obiekt będzie "urytą mieszkaniówką". Szczególnie, że krakowski deweloper poprzez inną spółkę (RECAP SPV 22) nie ustaje w działaniach, by po drugiej stronie torów wybudować potężne osiedle mieszkaniowe. Obawy te zostały podniesione m.in. podczas spotkania z urzędnikami w styczniu tego roku. Wówczas naczelnik Wydziału Planowania Przestrzennego i Urbanistyki Jerzy Pogoda zapewniał, że tak się nie stanie.
Jednak po doświadczeniu z unieważnieniem "wuzetki" przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze z powodu błędnie wyznaczonego frontu działki - pomimo wielokrotnych zapewnień urzędników, że wszystko odbyło się zgodnie z przepisami - mieszkańcy mają ograniczone zaufanie do magistratu. Dlatego zaczęli się przyglądać zapisom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w Ochojcu.
Jakie usługi na podanych działkach przewiduje plan?
Teren, na którym powstaje inwestycja, oznaczono symbolem 7U. Zgodnie z zapisami planu dla terenu 7u ustalono przeznaczenie podstawowe:
- a) zabudowa usługowa obejmująca usługi:
- społeczne,
- konsumpcyjne,
- administracyjno-biurowe,
- handlu detalicznego,
- b) salony sprzedaży pojazdów wraz z zapleczem serwisowym na terenach 5U i 7U.
W planie określono, że usługi społeczne to "budynki lub ich części przeznaczone w szczególności na usługi kultury, w tym teatry, muzea, usługi oświaty, edukacji, szkolnictwa wyższego, nauki, opieki zdrowotnej, pomocy społecznej (...)".
Usługi konsumpcyjne to "budynki lub ich części przeznaczone w szczególności na usługi gastronomii, finansów, ubezpieczeń, bankowości, rozrywki, drobnych usług i rzemiosła (takie jak: fryzjerstwo, krawiectwo, rzemiosło artystyczne, zakłady szklarskie, usługi szewskie, optyczne, fotograficzne, biura podróży, usługi obsługi wystaw i galerii)".
Usługi administracyjno-biurowe to "budynki lub ich części przeznaczone w szczególności na usługi biurowe, projektowe, informatyczne, tłumaczenia, usługi związane z obsługą rynku, reklamy, nieruchomości, organizacji i zarządzania (...)".
A usługi handlu detalicznego to "budynki lub ich części przeznaczone na usługi handlu detalicznego o powierzchni użytkowej do 2000 m2".
Żadna z dopuszczonych usług nie wymienia budynków zamieszkania zbiorowego tzw. apartamentów na wynajem.
Tymczasem budowa "budynków lub ich części przeznaczonych na hotele (w tym: hotele typu apartamentowego), motelów, pensjonatów, pokoi gościnnych oraz obsługa ruchu turystycznego" zawiera się w usługach turystycznych. Te jednak nie zostały dopuszczone na działce oznaczonej symbolem 7U.
Katowice: to nie będzie hotel ani budynek mieszkalny
Zapytaliśmy w urzędzie miasta, dlaczego dopuszczono inwestycję na podanych działkach.
W ocenie organu udzielającego pozwolenia na budowę, planowana w budynku usługa zamieszkania zbiorowego (apartamenty na wynajem) nie mogła zostać zakwalifikowana jako usługa turystyczna, a tym samym nieuprawnione byłoby uznanie takiego budynku jako hotelu - zaczyna Sandra Hajduk, rzeczniczka magistratu.
Co do zasady hotele, niezależnie od ich formy, stanowią usługi turystyczne i są związane z krótkoterminowym pobytem oraz zapewnieniem stosownych usług związanych chociażby z wyżywieniem. Fakt, że przywołana definicja usług turystycznych nie precyzuje kwestii czasu pobytu oraz zakresu usług, nie uzasadnia pominięcia tego zagadnienia w przypadku konieczności dokonania sprawdzenia zgodności planowanego zamierzenia budowlanego z ustaleniami planu miejscowego. Wspomniany budynek usługowy zamieszkania zbiorowego, jak wynikało projektów, nie ma stanowić budynku spełniającego powyższe kryteria dotyczące hoteli - mówi Hajduk.
Zdaniem urzędników równie nieuprawnione byłoby uznanie planowanego budynku za budynek mieszkalny. Powołują się przy tym na dołączone do wniosku projekty oraz udzielone inwestorowi pozwolenie budowalne, które nie dotyczą budynku mieszkalnego.
Ponadto użytkując przedmiotowy budynek nie będzie możliwości wyodrębnienia w nim lokali mieszkalnych poprzez założenie odrębnych ksiąg wieczystych dotyczących takich lokali, gdyż wykluczają to przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali - zapewnia Hajduk.
Zatem do jakich usług zalicza się budynek mieszkania zbiorowego, który powstaje przy Leclercu?
Z treści § 3 pkt 17 lit. b planu miejscowego, który zawiera definicję usług konsumpcyjnych, wynika jednoznacznie, iż jest to katalog otwarty, który co do zasady należy traktować w sposób rozszerzający (...) Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, usługi zostały podzielone na trzy grupy: usługi produkcyjne, usługi ogólnospołeczne oraz usługi konsumpcyjne obejmujące wszelkie czynności związane bezpośrednio lub pośrednio z zaspokajaniem potrzeb ludności. Zatem, przedmiotowy budynek stanowi budynek usługowy, a wynikający w wniosku zamierzony sposób użytkowania stanowi usługę konsumpcyjną. Proszę pamiętać, że stanowisko wyrażane w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, wskazuje że zastosowanie wykładni postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w razie wątpliwości interpretacyjnych niedających się usunąć, na niekorzyść właścicieli nieruchomości narusza konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności - mówi rzeczniczka magistratu.
