W grudniu zeszłego roku firma Pietrzak B. B. otrzymała warunki zabudowy na budowę 8 budynków jednorodzinnych i 10 budynków wielorodzinnych w Katowicach-Ochojcu. Chodzi o działki położone w pobliżu ulic Jankego, Leśnej i Jagodowej.
Niedługo później do katowickiego urzędu wpłynął wniosek o wydanie warunków zabudowy od spółki powiązanej z Resi Capital (RECAP SVP 22). W tym przypadku jednak planowane osiedle będzie znacznie gęściej zabudowane.
Inwestor planuje tutaj budowę 9 budynków wielorodzinnych z powierzchnią usługowo-handlowo-biurową w parterze. Wszystkie bloki będą mierzyć powyżej 20 metrów, a najwyższy - 27. Minimalnie powstanie 792 mieszkań, maksymalnie ponad tysiąc.
Mieszkańców Ochojca czeka paraliż komunikacyjny
Gdy o planach budowę osiedla dowiedzieli się okoliczni mieszkańcy, zaprotestowali.
Ochojec to jest dzielnica domów jednorodzinnych, a tu nagle ma powstać osiedle wysokich bloków. Ale naszą największą bolączką jest to, że w planach nie ma żadnej drogi dojazdowej. Cały ruch z osiedla ma się odbywać wąskimi, lokalnymi uliczkami - mówi Jadwiga, jedna z mieszkanek Ochojca.
W obu przypadkach stwierdzono, że teren inwestycji ma dostęp do dróg publicznych tj. ulic Odrodzenia, Leśnej i Jagodowej. Jednak wystarczy spojrzeć na mapę, by zobaczyć, że wszystkie prowadzą w jedno miejsce - do ulicy Jankego. Z tej części Ochojca nie da się wydostać inaczej, niezależnie od kierunku podróży.
A ulica Jankego już dziś jest zakorkowana.
Mieszkańcy zdawali sobie sprawę, że na tych działkach coś kiedyś zostanie wybudowane. Ale każdy się spodziewał, że to będzie zabudowa podobna do okolicznej, domy szeregowe czy bliźniaki. A w przypadku Cavatiny może powstać ponad tysiąc mieszkań. W takiej sytuacji możemy się spokojnie spodziewać blisko dwóch tysięcy samochodów. Ulice Leśna, Jagodowa i Odrodzenia to wąskie, lokalne drogi, nieprzygotowane do obsługi takiej liczby samochodów. Wszystko razem wzięte spowoduje paraliż komunikacyjny - mówi radny Adam Lejman-Gąska, który wspiera protestujących mieszkańców.
Sandra Hajduk, rzecznik prasowy Urzędu Miasta Katowice tłumaczy, że podstawą odmowy warunków zabudowy "nie może być ocena, iż obsługa komunikacyjna nie jest wystarczająca".
Nie można uzależniać wydania pozytywnej decyzji od zobowiązania się inwestora do wybudowania nowej drogi publicznej, gdyż zgodnie z przepisami nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Konkretne rozwiązania projektowe, w tym również rozwiązania komunikacyjne, zawarte będą dopiero w projekcie architektoniczno-budowlanym i projekcie zagospodarowania terenu, w przypadku, gdy inwestor złoży wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę - mówi Hajduk.
Jeżeli rozwiązania projektowe będą zgodne m.in. z ustaleniami "wuzetki", urząd nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przystanek kolejowy na Ochojcu i linia tramwajowa na południe Katowic
Paradoksalnie, problem pogłębi inwestycja PKP Polskich Linii Kolejowych, które obecnie pracują nad budową czterech przystanków kolejowych na południu Katowic. Jeden z nich jest zlokalizowany w Ochojcu - w pobliżu działek, gdzie ma powstać osiedle.
Zgodnie z harmonogramem, roboty budowlane zakończą się ostatnim kwartale tego roku, a pierwsze pociągi zaczną kursować tamtędy już w grudniu. W praktyce oznacza to, że od nowego roku kierowcy na ul. Jankego będą czekać na przejazd na rogatkach. PKP PLK planuje co prawda budowę przejazdu bezkolizyjnego, ale realizacja tej inwestycji jest przewidziana dopiero w kolejnych latach.
- Jeżeli południe Katowic będzie się rozwijać w takim tempie, jak teraz, obecny system dróg nie jest w stanie obsłużyć takiej liczby samochodów - dodaje Lejman-Gąska.
Do tego dochodzi kwestia tramwaju na południe Katowic, który ma przecinać wspomniane działki. Sandra Hajduk, rzecznik prasowy Urzędu Miasta Katowice zapewnia, że inwestor w koncepcji zagospodarowania terenu uwzględnił pas przeznaczony pod inwestycję miasta.
Co więcej, podczas spotkania z mieszkańcami przedstawiciele Resi Capital zaprezentowali koncepcję budowy całkiem nowej drogi, łączącej ul. Jankego z drogą biegnącą wzdłuż tramwaju. Ale jak podaje "Gazeta Wyborcza", katowiccy urzędnicy o tym pomyśle nie słyszeli, a ulica wzdłuż tramwaju i tak nie powstanie przed 2030 rokiem.
Zapytaliśmy Urząd Miasta Katowice, kiedy ma zostać wybudowana droga wzdłuż linii tramwajowej i w jaki sposób będzie przebiegać. Do momentu publikacji artykułu nie otrzymaliśmy odpowiedzi.
Zamiast osiedla miał tam być cmentarz
Mieszkańcy przeciwni budowie osiedla wystąpili do prezydenta Katowic z apelem. Chcą, by władze Katowic rozważyły alternatywne opcje inwestycyjne i podjęły dialog z mieszkańcami Ochojca. Żądają też, by urząd bezzwłocznie przystąpił do uchwalenia miejscowego planu dla tego terenu.
Na jednym ze spotkań rady dzielnicy pojawił się wiceprezydent Bojarun i naczelnik wydziału planowania przestrzennego, pan Pogoda. Tłumaczyli, że urząd ma związane ręce, że jeśli inwestor spełni wszystkie formalności, to warunki zabudowy muszą zostać wydane. Ale my się pytamy: dlaczego miejscowy plan zagospodarowania nie został uchwalony? Część Ochojca jest objęta planem, a o tych działkach urząd zapomniał - mówi Jadwiga.
Radny Adam Lejman-Gąska od 2018 roku systematycznie składał interpelacje do prezydenta miasta o przystąpienie do przygotowania MPZP na podanych działkach. Jego prośby przechodziły bez większego echa. Nie inaczej było w tym roku.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego musi być zgodny z zapisami studium. A w studium podane działki oznaczono jako obszary cmentarzy. Zapis ten został skonsultowany z poprzednim właścicielem działki oraz pobliską parafią. Ale przez lata żadne działania w tym kierunku nie zostały podjęte, a w międzyczasie najbliższa okolica zaczęła się wyraźnie przekształcać. W pobliżu powstała Galeria Libero, przy ul. Rzepakowej trwa budowa osiedla wysokich bloków. Zmieniło się również zapotrzebowanie na tereny pochówków. Gdyby urząd podjął się uchwalenia planu, rzeczone działki musiałyby zostać wykupione ze świadomością, że w tym miejscu nigdy nie powstanie cmentarz. A to byłaby niegospodarność. Aby przystąpić do uchwalenia planu dla podanego obszaru, musimy najpierw zmienić zapisy studium - wyjaśnia Jerzy Pogoda, naczelnik wydziału planowania przestrzennego Urzędu Miasta Katowice.
A dlaczego działki nie zostały wykupione wcześniej, skoro ma tamtędy przebiegać linia tramwajowa? Naczelnik Pogoda tłumaczy, że nie było takiej konieczności. W przypadku inwestycji drogowych miasto może wywłaszczyć część terenu, który przejdzie na rzecz miasta. Będzie się to jednak wiązało z wypłatą odszkodowania dla właściciela działki.
