Do czterech razy sztuka? Katowicki Ochojec nadal na celowniku krakowskiego dewelopera

Ochojec to marzenie deweloperów

Na naszych łamach niejednokrotnie poruszaliśmy temat działek nr 152 i 153 w katowickim Ochojcu, które stanowią łakomy kąsek dla deweloperów. Po ich zachodniej i północnej stronie łukiem biegną tory kolejowe, od wschodu jest las, a na południu są ulice Jagodowa, Leśna i Odrodzenia. W niedalekiej przyszłości przez dzielnicę pojadą pociągi osobowe i tramwaje na centrum. Kawałek dalej znajduje się jedna z głównych arterii w Katowicach - ul. Kościuszki, przy której stoi Galeria Libero.

Dogodne położenie, dobre skomunikowanie, bliskość zaplecza usługowo-handlowego i natury - to wszystko razem wzięte stanowi o atrakcyjności działek w oczach deweloperów. Jeden nich wykazuje się szczególnym uporem. Krakowska spółka RECAP SPV 22 od 1,5 roku próbuje zdobyć zgodę urzędu na budowę w tym miejscu wielkiego osiedla mieszkaniowego.

Ośli upór krakowskiego dewelopera

W 2023 roku spółka złożyła do urzędu miasta w Katowicach wniosek o wydanie warunków zabudowy dla 9 budynków wielorodzinnych z powierzchnią usługowo-handlowo-biurową w parterze. W czerwcu przedstawiciele inwestora spotkali się z mieszkańcami i zaprezentowali wstępną koncepcję skomunikowania osiedla. Lokalna społeczność nazwała projekt "mapą cudów" po tym, jak wyszło na jaw, że powstał bez konsultacji z miastem i PKP. Co więcej, projektant "zapomniał" o wiadukcie nad linią tramwajową i postępowanie zawieszono.

Wtedy spółka RECAP SPV 22 spróbowała z innej strony. We wrześniu 2023 roku do urzędu wpłynął wniosek o pozwolenie na budowę pierwszego etapu osiedla na podstawie "wuzetki" wydanej pierwotnie dla firmy Pietrzak B. B. Jednak i tym razem krakowski inwestor zapomniał o uzgodnieniach i zawiesił postępowanie. Finalny cios zadało Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które w kwietniu 2024 roku na wniosek mieszkańców unieważniło "wuzetkę" Pietrzaka - po dziś dzień jedyną, która przewidywała budowę osiedla na działkach w Ochojcu.

W dużym skrócie chodziło o to, że jako front działki uznano cały południowy bok o długości 285 m. Po przepisowym pomnożeniu przez trzy wyszło, że granice obszaru analizowanego zostały oddalone od inwestycji o 855 m. Dzięki temu inwestor przy planowaniu wysokości budynków mógł się odnieść m.in. do wysokich bloków przy ul. Rzepakowej czy szpitala w Ochojcu. Zdaniem SKO promień został zawyżony, co uznano za rażące naruszenie prawa.

Do czterech razy sztuka

Ale deweloper z Krakowa ani myślał odpuścić. W czerwcu 2024 roku wniósł o podjęcie zawieszonego postępowania ws. warunków zabudowy dla osiedla 9 domów wielorodzinnych. Tak, tego postępowania, w którym zapomniano o wiadukcie nad linią tramwajową.

Tym razem wiaduktu nie zabrakło, ale znalazł się on w miejscu co najmniej dziwnym, mianowicie na działkach należących do Lasów Państwowych, o czym nikt w Nadleśnictwie Katowice nie słyszał. Co więcej, inwestor we wniosku powołał się na spotkanie robocze w maju z urzędnikami i przedstawicielami Katowickich Inwestycji, podczas którego "wypracowano nowy projekt obsługi komunikacyjnej". Urząd miasta temu zaprzeczył.

Ostatecznie deweloper wniósł o zawieszenie postępowania, by niecałe dwa miesiące później (14.08.2024) wnieść o jego podjęcie. Koncepcja dalej zakłada budowę wiaduktu na działkach należących do Nadleśnictwa Katowice. Droga prowadząca z północnej części osiedla przez las pobiegnie wiaduktem nad torowiskiem i dalej do ulic Leśnej i Jagodowej, gdzie powstanie rondo. Jest też nowy element - łącznik między południową a północną częścią osiedla, który biegnie przez torowisko.

Zgodnie z wnioskiem inwestor planuje obsługę komunikacyjną ww. terenu z ul. Leśnej i Jagodowej. Do wniosku dołączono rysunek koncepcji zagospodarowania terenu, na którym przedstawiono również docelowe skomunikowanie inwestycji mieszkaniowej z planowanym układem drogowym, który ma zostać zrealizowany w ramach zadania pn. „Rozbudowa układu drogowego wraz z budową linii tramwajowej od pętli Brynów do planowanej pętli Kostuchna” - mówi Sandra Hajduk, rzecznik prasowy UM Katowice.

Na pytanie o to, czy inwestor dołączył do wniosku uzgodnienia z Nadleśnictwem Katowice rzeczniczka odparła, że "przedstawiony docelowy układ drogowy (...) nie jest objęty przedmiotowym wnioskiem oraz nie warunkuje wydania decyzji o warunkach zabudowy".

Wobec czego nie ma podstaw do wymagania od inwestora przedłożenia uzgodnienia docelowego układu komunikacyjnego (nie objętego wnioskiem) z nadleśnictwem/Lasami Państwowymi, a wszelkie rozważania organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy w tym zakresie, z uwagi na brak podstaw prawnych, byłyby bezprzedmiotowe i nieuprawnione - przekazała Hajduk.

SKO unieważnia, inwestor argumentuje, a urząd analizuje

Urząd podkreśla, że spółka RECAP SPV 22 w swoich planach uwzględnia przebieg linii tramwajowej. Miejska inwestycja będzie realizowana w oparciu o przepisy specustawy drogowej, które uprawniają gminę m.in. do podziału nieruchomości potrzeby realizacji drogi publicznej. - Ewentualne wydane pozwolenie na budowę, decyzja o warunkach zabudowy, a także istniejąca zabudowa nie stanowią przeszkody do przejęcia nieruchomości - zapewnia Sandra Hajduk.

Pozostaje pytanie, czy wniosek o "wuzetkę" zostanie uwzględniony, skoro projekt opiera się na błędnej analizie obszaru, którą podważyło SKO. Rzeczniczka magistratu poinformowała, że kwestia wpływu tego rozstrzygnięcia na obecnie toczące się postępowanie "jest obecnie analizowana". A jest co analizować - inwestor dołączył do wniosku kilkustronicową argumentację do określenia frontu terenu jako całego wschodniego boku działek.

Łukasz Zarębski, szef marketingu firm w Cavatinie nie odpowiedział na nasze pytania.