Zabudowa doliny rzeki Mlecznej trwa. W tle nieudane inwestycje i mapy powodziowe, które znaczą mniej niż nic

Pierwsze pogłoski o budowie osiedla na działkach przy ul. Niskiej krążyć wśród mieszkańców w 2013 roku. Niedługo później do sąsiadów dotarło zawiadomienie o postępowaniu w sprawie wydania warunków zabudowy. Spółka Springfield Investment chciała wybudować przy Mlecznej szereg domów jednorodzinnych. Okoliczni mieszkańcy sprzeciwili się inwestycji, zaczęły się protesty, zbieranie podpisów pod petycją, wysyłanie pism do urzędu miasta.

W 2016 roku nadszedł upragniony sukces: radni uchwalili miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla rzeki Mlecznej. Chroni on 25-metrowy pas zieleni na każdym z brzegów rzeki. Pod żadnym pozorem nie można tam budować. Ale tuż za granicą już można, o czym niedługo później przekonali się sąsiedzi inwestora.

Zatopiona koparka i ogromne pompy. Teraz inwestycja "stoi i straszy"

Spółka przygotowała nowy projekt osiedla, odsunęła się od rzeki i od sąsiadów, dzięki czemu urząd nie musiał nikogo zawiadamiać o postępowaniu w sprawie "wuzetki". Niedługo później inwestor otrzymał warunki zabudowy, a następnie pozwolenie na budowę osiedla. W 2019 roku na działce pojawili się budowlańcy, słychać było szum pracujących silników.

Rok później wszystko nagle umilkło. Stopniowo z placu budowy przy ul. Niskiej zaczęły znikać maszyny, robotnicy przychodzili coraz rzadziej, aż w końcu zniknęli na dobre. Od dwóch i pół roku inwestycja "stoi i straszy", jak mówią okoliczni mieszkańcy. Nie ostała się nawet brama.

Podejrzewamy, że okoliczni kloszardzi ją wynieśli. Tutaj zresztą wiele podejrzanych ludzi się kręci, czasem bezdomni, a czasem młodzież. Ostatnio wzywaliśmy policję, bo ktoś sobie tam urządził zabawę. Ten opuszczony plac budowy stał się też miejscem wywozu wszelkiego gruzu i śmieci, a przecież tam wciąż żyją zwierzęta - mówi jedna z mieszkanek Zarzecza.

I kontynuuje: "Ostrzegaliśmy dewelopera przed rozpoczęciem budowy, że ten teren jest bardzo podmokły, że tutaj się nie da budować. Niestety zamiast posłuchać, deweloper rozpoczął prace budowlane. Nic nie pomogły ogromne pompy, które pracowały dzień i noc. Miał problemy z ciężkim sprzętem - koparka mu się tutaj utopiła na tym bagnisku. Ale to go nie powstrzymało. A teraz jedynym efektem jego prac jest zdewastowany teren i niedokończone osiedle, które wygląda jak ruiny".

Faktycznie, każdy spacerowicz może wejść na teren budowy bez najmniejszego problemu. Działka jest zarośnięta chwastami i krzewami, wokół leży pełno śmieci. Gołe, surowe ściany niedokończonego osiedla straszą już z daleka. Widać też wylane fundamenty pod kolejne domy.

Kup tanio, sprzedaj drogo, a potem choćby potop

Co będzie dalej z inwestycją? Wśród mieszkańców krążą pogłoski, że inwestor planuje sprzedać działkę. Zapytaliśmy o sprawę Michała Dobrowolskiego, który razem z ojcem kilka lat temu starał się o "wuzetkę" dla osiedla przy ul. Niskiej. Stwierdził jedynie, że była to "profesjonalnie przygotowana inwestycja", ale krótko po rozpoczęciu budowy sprzedał spółkę.

Trzykrotnie próbowaliśmy skontaktować się z aktualną prezes Springfield Investment, by zapytać, czy działka nadal należy do spółki, a jeśli tak, to jaka przyszłość czeka inwestycję przy ul. Niskiej. Bezskutecznie - nasze prośby zostały bez odpowiedzi. 

Sprawdziliśmy też, czy działka jest aktualnie w sprzedaży. Takiej oferty nie znaleźliśmy, za to trafiliśmy na dwie inne, dotyczące nieruchomości leżących tuż obok.

Pierwsza oferta dotyczy działki budowalnej, posiadającej aktualne warunki zabudowy i pozwolenie na budowę osiedla domów jednorodzinnych. Może tu powstać 18 mieszkań dwu- i trzypokojowych wraz z 14 miejscami garażowymi. Całość kosztuje 3,9 mln zł. Druga oferta dotyczy sprzedaży działki, która ma wydaną "wuzetkę", ale wciąż oczekuje na pozwolenie na budowę 10 domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Jej cena to prawie 2,4 mln zł.

Obie działki należą do tego samego inwestora. Dlaczego je sprzedaje? Agent nieruchomości przekazał nam krótko, że właściciel wyprowadza się do Poznania.

- Deweloperzy chcą zarabiać pieniądze, nawet z wykorzystaniem dolin rzecznych - to już wszyscy wiemy. Ale my ostrzegamy: kupujesz taniej, powódź gratis! Budowanie na terenach zalewowych odbywa się w myśl zasady: ja zarabiam, a po mnie choćby potop - komentuje inna mieszkanka Zarzecza.

Mapy powodziowe, które są warte mniej niż nic 

Nieco dalej w dół rzeki, w rejonie ulic Tunelowej i Sandacza ma powstać kolejne osiedle. Końcem 2021 roku do katowickiego urzędu wpłynął wniosek inwestora o wydanie warunków zabudowy dla 22 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej i 13 budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Problem w tym, że jedna z działek znajduje się w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, co uwzględniają mapy zagrożenia powodziowego i ryzyka powodziowego. Negatywną opinię ws. inwestycji wydał więc Wydział Zarządzania Kryzysowego.

W swojej argumentacji powołał się również na dwa miejskie dokumenty: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Katowic oraz opracowanie ekofizjograficzne. Oba wskazują rzeczone działki jako tereny nieprzydatne do zabudowy. 

WZK stwierdził, że jakakolwiek zabudowa na tym terenie "jest niewłaściwa i stwarza realne zagrożenie bezpieczeństwa dla potencjalnych mieszkańców i ich zabudowań". W związku z tym inwestorowi - a także przyszłym mieszkańcom osiedla - nie będą przysługiwały roszczenia finansowe w wypadku powodzi.

W tym miejscu warto na chwilę powrócić do sprawy budowy Lidla w katowickim Zarzeczu, o której pisaliśmy kilka miesięcy temu. Działka, na której powstaje sklep, również jest oznaczona w miejskich dokumentach jako nieprzydatna do zabudowy. Jest to teren zalewowy, historycznych powodzi, a dziś nawet Wody Polskie uwzględniają go na mapach powodziowych. No właśnie - dziś. 

Wówczas inwestor otrzymał "wuzetkę", ponieważ "mapy zagrożenia powodziowego (MZP) i mapy ryzyka powodziowego (MRP), które mogą skutkować istotnymi ograniczeniami w zagospodarowaniu terenów, w tym zakazami zabudowy pojawiły się już po wydaniu pozwolenia na budowę", jak tłumaczyła nam Sandra Hajduk, rzecznik prasowa Urzędu Miasta Katowice.

Pojawienie się map zagrożenia i ryzyka powodziowego we wrześniu zeszłego roku zwiastowało dla mieszkańców Zarzecza nadzieję, że szaleńcza zabudowa doliny rzeki Mlecznej w końcu się zatrzyma. Nic z tego. W przypadku inwestycji w rejonie ul. Tunelowej/Sandacza mapy powodziowe istniały już przed wydaniem "wuzetki", ale jednak nie wpłynęły na decyzję urzędu.  

Jedyną różnicą między Lidlem a budową osiedla przy ul. Tunelowej było to, że Wody Polskie tym razem uzgodniły inwestycję. Wskazały, że wszelkie budynki muszą się znajdować poza obszarem szczególnego zagrożenia powodziowego. 

Miasto powinno rządzić przestrzenią, a nie inwestorzy

Jak to możliwe, że inwestycja przy ul. Tunelowej otrzymała "wuzetkę", mimo wszystkich negatywnych opinii i istniejących map powodziowych? Sprawę jasno i rzetelnie wyjaśnia dr Leszek Trząski ze Śląskiego Ogrodu Botanicznego w Mikołowie. Dawniej pracował w Zakładzie Ochrony Wód Głównego Instytutu Górnictwa i już wtedy – dziesięć lat temu - ostrzegał Katowice przed dalszą zabudową doliny Mlecznej.

- Ani studium uwarunkowań, ani opracowanie ekofizjograficzne nie stanowią aktu prawa miejscowego. Oba dokumenty są jedynie podstawą do opracowania miejscowych planów zagospodarowania. Jest to jedyny dokument, który narzuca samorządom obowiązki lub zakazy w kontekście zabudowy. Mówiąc wprost, samorząd nie ma żadnych narzędzi, by odmówić wydania warunków zabudowy - tłumaczy dr Trząski.

Tym samym w przypadku inwestycji w rejonie ul. Sandacza powtórzyła się historia z ul. Niskiej. MPZP chroni tylko 25-metrowy pas po obu stronach rzeki. Po przekroczeniu tej granicy nie obowiązuje żaden plan, więc można się starać o "wuzetki".

- Problemem w Katowicach jest to, że miasto wyraźnie ociąga się z uchwalaniem miejscowych planów. Wśród dużych polskich miast jest jednym z tych, które mają pod tym względem największe opóźnienie. Nie wypadają tez dobrze na tle regionu, w tym miast ościennych, np. Mikołowa i Chorzowa. A ta opieszałość władz sprzyja deweloperom, którzy chętnie kupują działki przy rzece, bo z reguły są tanie. Miasto powinno mieć komplet planów miejscowych, bo tylko wtedy może rządzić przestrzenią, inaczej rządzą nią inwestorzy. Brak planów miejscowych jest wbrew długoterminowemu rozwojowi Katowic – między innymi dlatego, że takie inwestycje jak przy rzece Mlecznej przerywają ciągłość terenów zielonych, które w naszych czasach są na wagę złota. Generowany w ten sposób chaos przestrzenny nie przyczynia się do postrzegania Katowic przez młodych ludzi jako dobre miejsce do życia. Spora część z nich wyprowadza się stąd do Wrocławia bądź Krakowa – miast, w których znacznie lepiej dba się o jakość przestrzeni i docenia znaczenie publicznych terenów zielonych – mówi dr Trząski.

Powódź kiedyś nadejdzie, pytanie tylko: gdzie? 

Gdy wniosek o "wuzetkę" przy ul. Tunelowej wpłynął do katowickiego magistratu, prezydent Krupa zawiesił postępowanie na dziewięć miesięcy. Mógł to zrobić, ponieważ w urzędzie trwają prace nad przygotowaniem miejscowego planu zagospodarowania dla dzielnicy Zarzecze. Ale plan nie został w tym czasie uchwalony i zapewne minie jeszcze kilkanaście miesięcy, zanim do tego dojdzie. A w międzyczasie może się wydarzyć wszystko.

Katowice nieustannie zwiększają stopień uszczelnienia powierzchni miasta. A lokalne podtopienia będą tym większe i groźniejsze, im bardziej będziemy uszczelniać powierzchnię. Przewidując zagrożenia, niektórzy inwestorzy nadsypują tereny, nawet wbrew zakazom. Zresztą już dawniej wiele nadrzecznych domostw na południu Katowic powstało w miejscach nadsypywanych przez właścicieli. Ale woda ma to do siebie, że i tak wystąpi z brzegów, gdy spadnie tu naprawdę duży deszcz. Jeśli nie wyleje w granicach w Katowic, to w dalszym biegu rzeki - w Tychach albo Bieruniu - kończy dr Trząski.

Mieszkańcy nie ustają w protestach przeciwko zabudowie doliny Mlecznej. Do Sądowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach wpłynęło odwołanie jednej z stron postępowania od decyzji o "wuzetce" dla osiedla przy ul. Tunelowej. Równocześnie organizują akcję informacyjną o zabudowie w dolinie Mlecznej i zapowiadają dalsze protesty.

- Najgorsze jest to, że pewnie nic się nie zmieni, dopóki nie przyjdzie jakaś tragedia - kończy ze smutkiem jedna z mieszkanek.