Miasto pracuje nad miejscowym planem dla Zarzecza. Ale dolina rzeki zdążyła się już zabudować. Jak bardzo?

Po powodziach zdesperowani mieszkańcy zaczęli wysyłać pisma do urzędu miasta, domagając się uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chcieli ochronić dolinę Mlecznej przed dalszą zabudową.

Po pierwsze dlatego, że dolina stanowi korytarz ekologiczny dla zwierząt. Ponadto występują tutaj chronione gatunki fauny i flory, które wymagają ochrony. Po drugie dlatego, że postępująca zabudowa Mlecznej sprawia, że ryzyko powodziowe wzrasta, o czym prawie dekadę temu alarmował dr Leszek Trząski - były pracownik Głównego Instytutu Górnictwa, pomysłodawca i kierownika projektu dotyczącego rewitalizacji części doliny Ślepiotki, dziś zastępca dyrektora w Śląskim Ogrodzie Botanicznym.

W związku z zabudową zlewni, czyli obszaru, z którego wody deszczowe spływają do rzeki, zasięg terenów narażonych na podtapianie w dolinie Mlecznej stale się powiększa. Prędzej czy później nadejdzie fala ulewnych deszczów, po której woda wystąpi z brzegów, a skutki odczują na własnej skórze właściciele niektórych nieruchomości. Może się to stać w tym roku, albo w przyszłym, albo za kilka lat – ale się stanie. Wszystko dlatego, że na terenie, gdzie znajduje się zabudowa, woda z intensywnych opadów nie ma jak wsiąkać w uszczelniony grunt. Będzie więc szukać innego ujścia. Nowo wybudowany market będzie usytuowany na nasypie, więc pewnie znajdzie się poza zasięgiem wody zalewającej dolinę. Nawet jeśli pogłębione zostanie koryto rzeki, problem podtopień i tak nie zniknie, tylko ujawni się w innym miejscu - tłumaczy dr Trząski.

Kompromis między interesami mieszkańców i inwestorów

Prośby mieszkańców w końcu się spełniły: urząd miasta przystąpił do sporządzenia miejscowego planu dla rzeki Mlecznej. W 2014 rojku projekt został wyłożony do wglądu i poddany konsultacjom społecznym. Plan dość szeroko chronił dolinę rzeczną, podążając mniej więcej za granicami studium. Jednak nigdy nie trafił pod głosowanie.

Jak tłumaczył prezydent Katowic, po rozpatrzeniu uwag podjął on decyzję "o ponownym przeanalizowaniu i wyjaśnieniu wątpliwości". O co chodziło? Jak wspominają mieszkańcy, podczas konsultacji pojawiły się nieliczne głosy inwestorów za tym, by nad rzeką budować.

Miasto, chcąc pogodzić sprzeczne interesy obu grup, postanowiło wypracować kompromis. Nowy projekt planu obejmował ochroną 25-metrowy pas zieleni na obu brzegach rzeki. W takiej formie został on uchwalony w 2016 roku. Ale był jeszcze jeden powód wprowadzonych zmian.

Orzecznictwo sądów wskazywało, że właścicielom działek z wydaną decyzją o warunkach zabudowy może przysługiwać odszkodowanie za ograniczenie możliwości budowlanych w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas zdecydowaliśmy się ochronić rzekę, jednocześnie minimalizując liczbę możliwych pozwów od właścicieli nieruchomości. Dziś, po kilku latach doświadczenia w sądowych bataliach jesteśmy przekonani o możliwości powiększenia obszaru chroniącego rzekę w planie miejscowym - tłumaczy Jerzy Pogoda, naczelnik wydziału planowania przestrzennego i urbanistyki Miasta Katowice.

Jak zdążyła zabudować się dolina rzeki Mlecznej? 

Ilu dokładnie było właścicieli działek nad Mleczną, którzy mogli pozwać urząd wskutek uchwalenia pierwotnego planu? Tego nie wiemy, ale wkrótce uzupełnimy informację. Wiemy za to, w jakim stopniu zdążyła się zabudować dolina rzeki od czasu uchwalenia okrojonego planu do dzisiaj.

Od dnia uchwalenia MPZP dla rzeki Mlecznej 23 listopada 2016 roku na obszarach położonych w sąsiedztwie rzeki, oznaczonych jako obszary zieleni o funkcjo przyrodniczo-ekologicznej, wydano 35 decyzji o warunkach zabudowy, 18 decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego i 23 decyzji o pozwoleniu na budowę.

Liczby te na pozór nie wyglądają imponująco, ale warto pamiętać, że część wydanych "wuzetek" dotyczy osiedli mieszkaniowych. To m.in. pomysł budowy szeregu domów jednorodzinnych Springfield Investment przy ul. Niskiej, osiedla 35 domów w rejonie ulic Sandacza i Tunelowej czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z 22 lokalami mieszkalnymi przy ul. Makuli. No i oczywiście nie można zapomnieć o słynnym Lidlu, który powstał na terenie zalewowym przy ul. Grota-Roweckiego.

Wszyscy mamy dziś problem wynikający z utrzymującego się przez dziesięciolecia braku polityki przestrzennej miasta i zaniechań w planowaniu przestrzennym (...) Jedynym, właściwym rozwiązaniem byłoby objęcie zakazem zabudowy całego dna doliny - mówi dr Trząski.

Wnioski o "wuzetki" dla prawie setki domów w dolinie rzeki Mlecznej

W połowie 2022 roku do publicznego wglądu wyłożono projekt planu miejscowego dla Zarzecza. Tym razem granice ochrony doliny rzecznej znacznie poszerzono. Pokrywają się one niemal całkowicie z granicami wytyczonymi w studium.

Działki przy rzece, gdzie stoją już budynki, oznaczono na planie literami Zw lub MNZ. - Oznacza to, że stojące tam zabudowania mogą pozostać, ale jeśli dany budynek zostanie wyburzony albo przestanie się nadawać do zamieszkania, to nic nie może powstać w jego miejsce - tłumaczy naczelnik Pogoda.

A co z fundamentami? Jeżeli inwestor nie będzie kontynuował budowy przez trzy lata, pozwolenie na budowę wygaśnie. Z kolei Powiatowy Inspektorat Budowlany będzie mógł zobowiązać właściciela do ich usunięcia.

Z powodu prac nad planem zawieszono z urzędu co najmniej 10 postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji położonych na terenach w dolinie rzeki Mlecznej, które dotyczyły "osiedli" (więcej niż jeden budynek we wniosku). Łącznie chodzi o prawie setkę domów.

Z tym, że urząd może maksymalnie zawiesić postępowania na okres 9 miesięcy. W przypadku kilku wniosków termin już minął i wnioski wróciły już na biurka urzędników. Jeśli będą zgodne z prawem i obowiązującymi przepisami, zostaną wydane decyzje pozytywne, a inwestorzy będą mogli starać się o wydanie pozwolenia na budowę.